- 민간재개발로 신통기획 추진하는 여의대방 신길구역이 주목받는 이유-

(데일리저널=편집부)민간재개발 신통기획을 추진하는 여의대방 신길구역 준비위가 지난 20일 사업설명회 자료에서 밝힌 신길1동 재개발시 예상되는 아파트가격 초안자료가 주목된다.

신길뉴타운 인근 아파트 가격이 전반적인 하락세를 면치 못한 상황에서 최근 개최된 사업설명회에 무려 300명이 넘는 주민들이 참석하면서 초미의 관심을 끌고 있기 때문이다.

여의대방 신길구역 민간재개발 준비위 측은 지난 20일 신길1동 주민센터에서 열린 사업설명회에서 2023년 5월 거래된 단독주택 거래가를 기준으로 향후 아파트 신축시 예상가를 제시했다.

해당자료에 따르면, 신길동 도신로 64가길 9 소재 대지면적 83㎡(약 25.1평)에 연면적 124.67㎡(37.7평)단독주택으로 올해 5월, 6억3천만원에 거래되었다. 평당 약 2천5백만원으로 환산돼 거래된 것이다.

준비위 측은 이 단독주택을 기준삼아 향후 아파트 신축시 추가분담금 6천만원을 부담하면 향후 34평형 아파트를 분양받을 수 있다는 초안자료를 제시했다. 그리고  향후 지어질 34평형 아파트의 시세를 약 17억원으로 예상하여, 추가분담금 약 6천만원을 제외하면 실제로는 약 16억 4천만원의 재산가치가 된다고 발표했다.

여기서 주목할 점은 16억 4천만원이란 재산가치는 민간재개발을 전제로 하여 향후 신축된 34평형 아파트 자산가치를 현재가치로 환산한 수치다라는 점.

- 민간재개발로 사업추진하는 노량진뉴타운 구역들간 사업성 경쟁하며 가격상승세 '견인'-

또한 자료에는 노량진 뉴타운 1구역의 조합원 물량 거래시세를 참고사항으로 덧붙였다.

노량진뉴타운 1구역은 노량진 뉴타운 중에서도 가장 큰 대어급으로, 조합원수 1041명으로 총 2992세대 아파트를 짓는데, 이 중 임대아파트는 547세대다. 총 세대수 대비 임대아파트 비율은 약 18.2%다.

민간재개발로 추진되는 노량진 뉴타운은 물론이고 서울지역 민간재개발 추진지역 대부분이 일반분양가 이후 시세차익이 막대하고 사업이 진행되는 단계별 주요 시점마다 프리미엄이 붙는다는 게 행사관계자의 설명이다.

이날 사업설명회를 준비한 (가칭) 추진 준비위원회 이종식 위원장은 최근 본보와 만나 "비가 쏟아지는 와중에도 무려 300명 이상의 주민들이 사업설명회를 청취했다"면서 " 약 700여명 조합원중 50% 이상의 동의서를 받아 서울시에 신통기획 신청을 할 계획이다"고 자신감을 내비쳤다. 

여의대방 신길구역 준비위 측은 이날 통상적인 민간재개발사업의 프리미엄을 감안하여 설명회를 진행했고, 특히 사업지 인근 노량진 뉴타운 1구역 최신 사례를 참고했다고 밝혔다. 

실제 노량진뉴타운 1구역 등 민간재개발이 진행중인 재개발지역에선 조합원이 내놓은 물건도 거의 없다. 그마나 부동산시장에 나온 1~2군데 물건은 향후 프리미엄이 5억원 이상 형성되어 20억 이상의 호가로 거래가 형성돼 최고인기를 실감케 했다.

-신길 뉴타운, 임대위주 LH공공 아파트단지 늘면서 신길뉴타운 전체 가치 하락-

반면 LH가 시행하는 공공재개발과 도심공공복합사업으로 추진되는 신길1구역과 신길 2구역 등 과거 신길뉴타운에 속한 등 일부 지역은 높은 임대비율과 부실시공의 대명사인 LH가 시행하는 아파트라는 부실브랜드 이미지, 저가 부실공사에 대한 선입견이 반영되고, 30%에 달하는 임대비율로 입주 이후 아파트가치의 하향평준화로 인해 향후 자산가치가 어둡다는 전망이 나오고 있다.

실제 신길1구역과 가장 근접한 신길3구역의 지난해 준공한 포스코더삽파크프레스티지 신축아파트 시세는 25평형이 9억원대, 34평이 12억원대에 불과해, 20억원대를 육박하는 노량진 뉴타운과는 무려 7~8억원 이상의 시세차가 발생하고 있다.

사업진행속도를 감안하더라도 노량진 뉴타운과 달리 신길뉴타운이 당장의 시세차가 무려 수 억원 이상 약세를 면치 못하는 이유로, 신길뉴타운중 대신시장 인근 신길1구역, 신길2구역, 신길4구역, 등 LH가 시행하는 공공재개발이나 도심공공복합사업으로 추진하는 해군회관 하단부위 대신시장 일대와 도신로 일대 1구역, 2구역,4구역,15구역 일대 LH공공이 시행하는 신길뉴타운 구역들이 신길 뉴타운 전체 시세에 악영향을 끼쳤단 분석이 유력하다.

"부동산은 심리다"는 주장으로 널리 알려진 부동산 전문가는 "노량진뉴타운은 공공이 한 군데도 없이 전 구역들이 민간재개발을 추진하면서 서로 상승장을 이끄는 반면, 신길뉴타운은 LH가 시행한 공공재개발 지역들이 당초 약속한 사업신속성과  여타 장점을 살리지 못한 상태에서 오히려 높은 임대율과 LH순살아파트라는 부실공사 여파로 인해 LH저가임대아파트 이미지가 형성되면서, 노량진 뉴타운과 달리 매수자가 없어 신길뉴타운 전체 가격하락을 주도하고 있는 형국이다"고 분석했다.

- LH순살아파트 부실공사 이미지로 신길뉴타운내 LH시행아파트 '치명타'-

송우택 대박부동산 사장은 이와관련 최근 유튜브를 통해 "최근 자재값 상승으로 건설공사비가 평당 860만원 이상나간다는 점을 감안하면 사업비 증가로 향후 34평형 조합원 분양가는 11억원대로 예상되는데, 현재 신길1구역 주변시세가 12억이면 현재상태에선 그냥 지금 대출 받아서 새아파트 장만하는게 낫다"면서 "뭐할려고 10년씩 기다리냐"면서 "공공재개발 아파트의 장점은 분양가상한제가 없고, 사업비가 주택도시기금을 저렴하게 이용하자는 것인데, 신길뉴타운내 아파트가격이 폭락하고 주택도시기금도 고갈상태라 이런 공공의 잇점은 사라지고 임대만 몽땅 내주고 저가임대아파트단지로 전락해 공공재개발은 현재상태론 사업성도 못맞춰서 사업진행도 안될 것이고, 나중에 저가임대아파트 이미지로 시세도 안좋을게 뻔하다"고 주장했다. 

이런 이유 때문인지 LH가 사업시행을 하는 이들 지역에선 거래자체가 끊긴지 오래다.

신길1구역내 모 부동산 사장은 "전세는 간간히 거래가 있지만 매매는 2년동안 아예 찾는 사람이 없어 개점휴업이나 다름없다"면서 "언제까지 이런 무기력한 상황이 이어질지 모르겠다"고 개탄했다.

또다른 신길1구역내 박 모씨(남.54) 빌라주인도 "최근 빌라를 내놓고 다른 곳으로 이사를 가기 위해 부동산을 방문해 상담했지만, 매수자가 없어 다른 집들도 매물만 쌓여가고 있다는 말만 듣고 실망했다"면서 이도저도 못한 입장이다.

신길뉴타운에서 공공이 시행하는 구역들이 늘어나면서 이에 대한 반대목소리도 커졌다. 지난 21일 영등포구청 앞에선 신길1구역, 신길2구역,신길4구역,신길15구역, 도림동, 영등포역세권 등 신길뉴타운과 영등포역 후문 일대 지역에서 LH공공재개발과 도심복합사업에 반대하는 100여명의 주민들이 집회를 개최하고, LH의 일방적인 사업추진을 규탄하며 LH와 영등포구청을 성토했다