(데일리저널=편집부)서울시내 공공재개발 사업을 둘러싸고 주민들간 찬반 갈등이 치열해지면서, 2021년 이후 서울 아파트값 대폭락을 예고한 부동산서적이 관심을 끌고 있다.

국토교통부와 서울시는 지난 2020년 5.6대책과 8.4대책을 잇따라 발표하며 부동산공급확대 정책의 일환으로 공공재개발 정책을 발표했다.

이어 이듬해인 2021.2.4 국토부는 공동재개발보다 한 발 더 나아간 공공주도사업인 도심공공복합사업 후보지를 잇따라 발표해 주목을 끌었다.

그런 가운데 서울시내 영등포구 도신로 일대, 신길1구역, 신길2구역, 신길4구역, 신길15구역, 도림동, 영등포역세권 등 LH가 시행하는 공공재개발 후보지와 도심공공복합사업 후보지로 2021년과 2022년에 잇따라 선정되면서, 이들 지역에서 LH 공공아파트 입주시 아파트 가격과 전망을 둘러싸고 찬반논란이 일고 있다.

논란의 요지는 1만 세대에 달하는 공공아파트 단지가 입주할시 민간과 공공이 혼재된 신길뉴타운이 노량진뉴타운 민간아파트 단지 수준의 아파트 가격대를 과연 유지할 수 있을 것인지에 대해 치열한 논란이 예고된 것.

<신길1구역 새로운 미래를 위한 강철연대> 박종덕 대표는 이 문제와 관련해 "서울에서 도로를 끼고 한 곳에 공공아파트단지가 1만세대가 집중적으로 들어선 지역은 신길동과 도림동을 잇는 도신로 주변 밖에 없다"면서 "30%에 달하는 높은 임대율로 인한 아파트가치 하향평준화와 투자자 매수기피로 인하여 공공아파트단지는 민간아파트단지 대비 최소 30% 이상 시세하락이 불가피할 것"이라고 전망했다.

그러면서 그는 "신길동 일대 LH시행하는 공공아파트를 민간으로 전환하지 않으면 토지등소유자들은 공사비 급증과 LH부실공사 여파로 인한 브랜드가치 하락으로 향후 분양가 이하에서 아파트시세가 형성될 수도 있다"고 설명했다.

그 이유와 관련, 그는 "공공재개발이나 도심복합사업은 아파트 값이 2021년 최고점인 상황에서 나온 공급대책으로, 이미 2021년 최고변곡점을 지나 향후 2030년까지 대세하락기로 접어든 상황에선 별다른 잇점이 없다"고 단언했다. 

아울러 "이미 철지난 상황에선 공공재개발 사업은 임차인을 위한답시고 재개발지역의 가난한 토지등소유자 등골을 빼먹는 '나쁜정책' "이라고 혹평했다.

그 이유로 "2021년 공공재개발 정책은 부동산 가격이 폭등기에 유효한 정책인데, 이미 변곡점이 지나 부동산하락기에 접어든 시기에는 30평대 부자임차인을 위해 가난한 토지등소유자는 25평대 지분형주택을 선택할 수밖에 없으며, 분양가상한제를 풀어 일반분양분에서 수입을 충당한다지만, 신길뉴타운 일대 아파트가격이 추락해 시세차익이 없어 시세가 분양가보다 떨어지면 '분양가상한제 폐지'도 '무용지물'이 될 것이기 때문에, 공공재개발은 결국 가난한 집주인이 희생당하는 정책으로 전락할 것"이라고 예상했다.

박  대표는 위 주장과 관련해, 이 문제를 다룬 한 권의 책을 추천했다. 

60년 동안의 서울아파트 값을 분석한 결과 서울지역 아파트 시세가 2021년 고점을 찍은 뒤 2029년까지 8년간 하락할 것이란 충격적 전망을 담은 부동산 서적이다.

이 책의 저자 엘리엇(필명)은 부동산 시장에 보다 정확하고 신속한 정보를 제공하는 ‘바로미터’가 필요하다는 생각에 증권가에서 리서치 업무를 하며 익힌 통계 분석 기법을 기반으로 개발한 MB-Major(400) index(서울아파트 시가총액 상위 400개 아파트 실거래가 일일지수)를 특허출원했다.

그는 서울아파트는 일정한 유전자 지도에 따라 그 값이 상승과 하락을 반복하기에 살아 있는 생명체나 다름없다고 말한다. 그렇기에 합리적 데이터만 받쳐 준다면 향후 변동 추세도 충분히 예측 가능하다고 주장했다.

그는 부동산 시장에 관심을 가지고 서울아파트를 중심으로 시세 변동을 분석하게 됐다. 그러다 상승 5파와 하락 3파를 끊임없이 반복한다는 ‘엘리어트 파동이론’이 60여년간의 서울아파트 매매지수에도 적용된다는 사실을 발견했다.

이 이론에 따르면 1987년 5월에 시작된 그랜드 슈퍼사이클은 2021년 1분기에 34년여의 상승파동을 마감한 후 2029년까지 8년여의 조정기에 들어갈 것으로 예상된다.

이 책에서는 이 주장을 뒷받침하기 위해 정권별·시기별 유사성과 차이점을 검토하고 주요 선진국의 사례도 참고한다.

결론적으로 서울아파트 고점은 2021년 1분기가 될 것이며, 그 이후에는 50%가 넘게 폭락이 예상되므로 이를 미리 대비해 현명하게 대처하는 것이 중요하다고 권고하고 있고, 실제로 2022년부터 현실화 되었다.