(데일리저널=박종덕 대표기자) 서울시 일대 도심공공복합사업이 진행중인 공공재개발 후보지에서 부동산 가격은 민간재개발에 비해 향후 수년간 감정가 변동이 없을 것이란 주장이 나와 주목된다.

이 같은 주장은 영등포역세권 민간재개발 준비위가 21일 마련한 영등포역세권 활성화를 위한 주민사업설명회 자료에서 제시됐다.

이날 설명회를 주관한 (주)해성개발 이희준 대표는 "민간재개발의 경우 비례율을 통해 향후 개발이익을 조합원들에게 환원시켜줄 수 있지만, 공공재개발의 경우 사전에 보상가를 책정하여 수용하는 구조라서 향후 개발이익을 반영할 수 없다보니, 토지등소유자에게는 민간재개발에 비해 손해나는 구조"라고 설명했다.

공공의 경우 사업이 언제 끝날지 모른 상황에서 사전에 수용하여 향후 물가상승에 따른 아파트가격 자연 상승분을 전혀 반영시키지 못한 반면, 민간재개발의 경우 사업시행 인가, 관리처분 등 구체적인 시점을 기준을 근거로 당시 감정가와 거래시세 그리고 미래가치에 대한 프리미엄이 반영된다는 것이다.

이날 설명회에서도 "영등포역세권 등 도심공공주택복합사업지구는 지구지정이후 감정평가 시점까지 토지거래허가구역으로 지정되고, 특히 2021.6.29 이후론 조합원지위 승계가 불가함에 따라 매수세가 유입되지 않아 거래자체가 없고 거래시세를 알 수 없다보니, 감정가도 오를리 만무하다"고 설명했다.

이와관련 해당자료에도 "공공이 추진하는 역세권사업의 경우, 가격이 오르지 못하게 토지거래허가구역으로 지정한 후 용적율 200%의 가격으로 LH가 강제매입하여 700%를 받고 파는 것이며, 따라서 LH가 토지주에게는 200% 가격으로 매입하는 것"이라고 표기됐다.

실제로 LH가 2023.6.14 실시한 신갈15구역 등 도심공공주택사업 주민설명회 자료에는 주택 보상가(종전자산추정액)와 그에따른 추정분담금만 예시로 제시되었을 뿐, 어떻게해서 그런 추정분담금이 산출되는 사업성 가치를 반영하는 비례율은 제시되지 않았다.

즉, 토지등소유자에게 주어질 보상가와 추정분담금은 현재 용적율보다 높은 286%라는 용적율만 갖고 신축아파트 세대수를 단순히 역산하여 산출된 액수라는 주장이다.

문제는 용적율 증가율을 상회한 공사비와 이주비 등 사업비 증가폭이다. 즉 공사원가와 사업비 증가폭이 용적율 증가에 따른 일반분양분 수익분과 임대분 신축비용을 초과한다면 그에 따른 추가비용을 만회하기 위해선 토지등소유자 분양가액을 끌어 올릴 수밖에 없는데, 이는 결국 추가분담금이란 명목으로 고스란히 토지등소유자에게 전가될 수밖에 없다.

즉, 공공재개발의 경우 높은 임대비율과 분양가상한제, 공사비 증가, 부실공사의 대명사 LH 브랜드 가치의 훼손으로 인한 마이너스 프리미엄으로 인해 사업성이 저하되어 오히려 일반 분양가 보다 높은 가격에서 권리자 우선분양가액이 책정될 수도 있으며, 매수세 유입도 없어 준공후 프리미엄도 없다는 것이다. 

실제로 2023.6.14 LH가 발표한 신길15구역 도심공공주택복합사업 주민설명회자료에 따르면, 34평형 기준 건물공사비가 120% 증가시 일반분양가는 12.2억원으로 책정된 반면 권리자들의 우선분양가는 14.5억원으로 책정되어, 일반분양가 대비 토지등소유자 우선분양가가 오히려 2억3천만원이나 높다.

이런 높아진 분양가에 따른 추가분담금을 감당 못한 가난한 토지등소유자는 결국 이익공유형 임대아파트를 신청할 수밖에 없어 이익공유형, 또는 공공임대 아파트 비율은 당초 전체 호수의 각각 10% 이상을 훨씬 상회하는 40%대 임대비율로 치솟는 대신 우선공급을 포함한 공공분양은 80%에서 60%으로 줄어들 수 밖에 없는 악순환구조로 전락할 수도 있다.

이희준 대표는 이와관련 "민간역세권시프트 사업의 경우 정비구역지정과 조합설립 그리고 시공사선정와 사업시행인가, 관리처분 등 각 사업진행 주요단계마다 미래가치를 반영한 프리미엄이 붙는 구조라서 관리처분시 미래기대 가치가 반영되고 분양준공이후 프리미엄이 붙이 분양가보다 훨씬 높은 시세로 높은 분양가를 만회하는 구조다"며, "민간재개발이 공공보단 사업성이 우위에 있다"고  설명했다.

이날 설명회를 참관한 신길뉴타운과 서울지역 민간재개발 추진 인사들은 영등포 역세권 공공주택복합사업만이 아니라 서울 전역에서 진행되는 공공재개발 사업에 대해 우려를 표시하고, 주민갈등을 줄이기 위해선 LH가 신기 3도시 등 본연의 택지개발업무에 충실하고 경험이 전무한 도시정비사업에선 하루속히 손을 뗄 것을 촉구했다.   

한편 이날 설명회에선 공공측 일부 인사들이 반대질의를 통해 반박에 나서면서 잠시 격론이 벌어지기도 했다.