(데일리저널=편집부)신길뉴타운 가격폭락에 대한 원인이 LH가 시행하는 공공재개발과 도심공공아파트단지 때문이라는 분석이 주목을 끌고 있다.

LH가 시행사로 참여하는 신길뉴타운중 도신로 일대 즉, 신길1구역, 신길2구역, 신길4구역, 신길15구역, 도림동 등 공공개발 예정지나 인근의 현재 집값하락의 가속화는 물론이고 향후 전망도 어두운 이유가 공공개발을 통한 집 값 안정화 정책의 산물이라는 내용이 주요 골자다.

본보는 지난 24일 신길뉴타운과 노량진뉴타운을 비교설명했다.

민간재개발로 개발중인 노량진 뉴타운이 2022년부터 본격화 된 경기침체기와 부동산 폭락기에도 불구하고 34평형 기준 20억대 호가를 유지한 반면,  신길뉴타운 주요 아파트단지들은 폭락세를 면치 못하고 있다고 보도했다.

특히 지난해 신축해 입주가 시작된 신길3구역 더삽파크프레스티지 34평형 가격은 당초 예상치인 17억원대에서 무려 5억원이 빠진 12억원대로 폭락했다. 

신길3구역 더샆파크프레스티지는 신길1구역이 지난 2021.6.11 LH사업설명회 당시 권리자 분양가 산정시 인근 아파트 시세를 참고한 아파트 단지로 1구역과 가장 근처에 있어, 향후 신길1구역 분양가 산정시 참고할 단지다.

포스코건설이 시공한 799세대 규모 최신 아파트단지인 신길 3구역은 여의도 배후주거단지로 여의도에 소재한 여의도초중고를 다닐 수 있는 여의도와 같은 학군으로, 이런 점에서 신길뉴타운내에서 가장 각광받은 구역중 한 곳이었다.

국회의원 선거구나 서울시의원 선거구도 여의도와 한 선거구인 영등포을(여의도동,신길1동, 신길4동, 신길5동, 신길6동,대림1동, 대림2동, 대림3동)로 묶여있어 사실상 여의도와 가장 근접한 생활권역에 있는 아파트로, 행정권역은 신길1동에 속해있지만 자녀를 여의도에 학교를 보내고 싶어하는 학부모들이 선호하는 1급 학군지로 분류된다.

그럼에도 불구하고 지난해 신축된 3구역 더삽파크프레스티지아파트가 순식간에 폭락한 이유가 예사롭지 않다는게 전문가들의 분석이다.

당초 59타입을 14억원대, 84타입을 17억원대로 전망했지만. 입주후 1년이 지난 2023년 9월 현재 59타입은 9억원대 84타입은 11억원대로 주저앉았다. 최근에는 그나마도 찾은 이가 거의 없어 추가하락이 불가피 하다는 게 신길3구역 부동산 업소 측 설명이다.

10여채에 불과한 아파트단지내 상가도 1년이 지나도록 아직 주인을 못찾고 있다  그나마 임대 놓은 상가들도 손님이 거의 없어 한산하고 조합이 보유한 아파트잔여분도 입찰에 내놨으나,결국 매각에 실패했다.

2020~2021년 당시 전용 84㎡를 기준으로 주변 단지와 비교해보면 ‘신길파크자이(신길8구역)’ 역시 올해 9월 현재 매물로 나온 호가가 11~12억에서 형성되어 있다.예전에 비해 최소 4~5억원 이상 폭락한 셈이다.

신길3구역을 비롯해 신길뉴타운 일대 아파트 가격이 순식간에 폭락하고 하락세가 지속된 이유는 다름아닌 신길3구역 주변이 임대아파트 물량이 많고, LH부실공사 사태로 브랜드 가치를 훼손한 LH가 사업시행해 향후 집 값이 저렴할 수밖에 없는 공공재개발이나 도심공공복합사업 후보지로 둘러싸여 있기 때문이라는 분석이 유력하다. 

실제로 신길3구역에 바로 인근에  위치한 신길1구역은 공공재개발 후보지이고, 또다른 인근지역인 신길2구역은 도심공공복합사업지역, 그리고 바로 인근에 신길4구역도 도심공공복합사업지역이다. 

이와관련 서울시 부동산 개발 관계자들과 부동산 대폭락을 서적을 펴낸 전문가 주장에 따르면 "문재인 정부가 2020년 당시 천정부지로 치솟는 집 값을 잡기위해 내놓은 공급정책이 지금의 신길동 도신로 일대 신길1구역, 신길2구역, 신길4구역, 신길15구역 등 공공재개발과 도심공공복합사업인데, 이들 공공개발지역에 둘러싸인 신길3구역의 가격이 폭락한 이유는 너무나 당연하다"며 "노량진 뉴타운 민간재개발 아파트보다는 당연히 30% 이상 싸야 정상이다"면서 "LH가 시행한 공공아파트가 다른 민간아파트보다 집 값이 높거나 비슷하면 그게 오히려 더 문제 아니냐"고 말했다.

특히 서울아파트 고점은 2021년 1분기가 될 것이며 이후에는 폭락이 예상되므로 이를 미리 대비해 현명하게 대처하는 것이 중요하다고 권고하고 있다.

이는 최근 공사비 급증으로 토지등소유자 분양가는 2021.6.11 사업설명회 당시 추정분양가보다 30% 이상 높아지지만, 준공후 아파트 가격은 민간아파트에 비해 30% 이상 낮아져 사실상 프리미엄이 전혀 없다는 의미다.

부동산가격이 최고점 시기인 2021.6.11 신길1구역 LH사업설명회 당시 LH가 추정한 신길1구역의 일반분양가는 3.3㎡ 기준 3,343만원 수준이다. 전용 59㎡의 예상분양가는 8억4,000만원, 전용 84㎡는 10억8,500만원이다. 토지등소유자의 분양가는 전용 59㎡ 7억1,400만원, 전용 84㎡ 9억2,200만원이 될 것이란 예상이 당시에 나왔다.

이는 평당 공사비 500만원 책정을 염두에 두고 산출된 가격이다. 하지만 여기에 30% 이상 공사비 급증분를 감안하여 분양가를 산출하면  2021년 당시 보다 최소 1~2억원 이상은 분양가가 높아질 것이란 예측이다.

즉  30% 이상의 공사비 증가분을 감안하여 분양가를 재산출하면 전용 59㎡의 예상분양가는 10억원대, 전용 84㎡는 13억원이다. 토지등소유자의 분양가 역시 전용 59㎡ 9억원대, 전용 84㎡ 11억 5천만원대가 될 것이란 전망치가 나왔다.

이는 현재 신길3구역 포스코 더샆파크프레스티지아파트 시세수준에 근접한 가격이거나 오히려 분양가가 주변시세보다 높은 역전현상이 나타날 가능성도 배제하지 못해, 일각에선 신길뉴타운내 LH가 시행하는 공공 아파트는 공사비 급증과 고금리로 사업성 지표인 비례율이 90% 이하로 추락해 주민들은 분담금을 감당못해 현금청산을 당하거나, 임대아파트의 일종인 LH지분형주택 수요 급증이 예상됨에 따라, 당분간 반대여론으로 인해 사업추진이 힘들다는 전망이다