(데일리저널=편집부)신길뉴타운이 LH공공재개발로 인해  지역민들 사이에 저가임대아파트단지로 전락한다는 우려가 표출되는 가운데, 지난 2021.2.4 대책으로 도심공공주택복합사업예정지구로 선정된 신길15구역에서 LH가 감정가를 터무니없이 부풀려 논란이 일고 있다.

28일 신길15구역 LH도심공공주택복합사업 반대관계자들에 따르면, 지난 6월 14일 LH는 주민설명회를 갖고 토지등소유자 감정가와 분양가에 따른 추정분담금을 제시했지만, 해당 자료에 토지등소유자 감정가(종전자산평가액)를 엉터리로 부풀려 주민들을 속이고 있다고 주장했다.

신길15구역에선 권리산정기준일이 2021.6.29자로 이후엔 부동산 거래를 할 수 없다는 점을 악용해 일단 동의서를 받아낼 속셈으로 토지등소유자 개발이익을 포함한 종전자산평가액을 두 배 이상 부풀려 분담금 없이 아파트를 분양받을 것처럼 속이고 있다는 것이다.

토지등소유자 전체 보상가액을 이렇게 감정가보다 2배 이상 늘리기 위해 부동산거래를 차단하여 개인들의 재산권을 제약하여 금액을 낮춘뒤, 이를 통해 사업성 지표인 비례율을 인위적으로 높게 만들어, 권리가액을 2배 이상 부풀리는 방식이다.

하지만 비례율을 인위적으로 높이는 방식은 높은 보상가를 이유로 현금청산자를 대량으로 양산해 투자원가를 두 배 이상 지출함에 따라, 결국 사업성을 악화시켜 비례율을 떨어뜨려, 실제로는 권리가액이 원상태이거나 오히려 줄어들 수 있다는 지적이다.

게다가 도심공공주택복합사업의 경우 사전수용방식이기 때문에 토지등소유자에게 비례율을 반영해 보상가로 책정된 금액이 사실상 종전자산평가액으로 비례율에 반영되어야 한다는 주장도 일리있다. 그렇게 되면 비례율 산식중 분모인 종전자산평가금액이 2배 증가됨에 따라 증가된 비례율을 다시 상쇄시켜 90% 이하로 비례율은 떨어질수 밖에 없다.  

본보가 확보한 2023.6.14 LH 신길15구역 사업설명회 예시자료에 따르면,  LH는 2027년 착공을 기준으로 단독주택, 다세대주택(빌라), 일반근생시설 3가지 건축용도로 구분해 각각의 감정가와 분양가 그에따른 토지등소유자의 추정분담금을 제시했다.

신길15구역 해당자료에는 총 105,058 ㎡에 용적률 286%를 적용해 총 2300세대 신축공공아파트를 계획중이며, 이중 최소 20% 이상을 공공임대 및 이익공유형 임대아파트로 계획중이며, 공공분양은 60% 이상이다. 임대는 최대치를 감안하면 토지등소유자 물량 포함하여 60% 분양분을 제외한 나머지 40%가 공공임대 또는 이익공유형 임대가 될 수 있다. 참고로 현재 신길13구역 토지등소유자는 약 900여명에 달한다.

토지등소유자 분양가는 동일하게 59타입(25평형)을 7.4억~8.2억원, 84타입(34평형)을 10억~11억원으로 설정하고, 건축용도별 종전자산추정액(보상가액)을 평가하고, 나머지 차액을 추정분담금으로 산출했다.

해당자료에는 감정평가 기준과 관련해 인근지역 거래사례 및 감정평가사례 등을 고려하여 2025년 기준으로 추정하여, 대지면적을 평가하고 건물가액은 미포함된다고 적혀있다.

이중 대지면적 30평 건물가액이 미포함된 단독주택의 경우, 약 10억2천만원으로 평가했는데, 이를 평당기준으로 환산하면 약 3천4백만원이 된다.

또한 대지면적 12평 다세대주택의 경우 총 6억4천만원으로 평가해 이를 평당가액으로 환산하면, 평당 5천3백만원으로 계산했다.

그리고 대지면적 60평으로 건물가액이 미포함된 근린생활시설인 경우 총 32억 5천만원으로 평가해 평당 약 5천4백만원으로 계산하여 추정분담금을 산정했다.

건축용도별 3개 종류로 구분해 평가했지만 평균치로 따지면 신길3구역 감정가액에 사업비례율을 곱해 산출된 종산자산평가액을 평당 약 3천 5백~ 5천4백만원 수준으로 산출한 것이다. 

참고로 종전자산추정액 흔히 권리가액은 조합원이 가진 헌집의 가치다. 기존 주택 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이다. 비례율이 100% 이상이면 그만큼 권리가액도 높아진다. 권리가액이 높을수록 추가로 분담해야 하는 비용이 줄어든다.

즉, 신길15구역 전체 사업성이 높아 비례율이 200% 이상이라면 기존 감정가의 2배가 권리가액이 되는 셈이다.

따라서 신길15구역을 비롯한 대부분 도심공공주택복합사업지역의 경우, 비례율 산정시 분자(分子)에 속한 순수입(총수입-총지출) 대비 분모(分母)에 속한 신길 15구역내 토지등소유자들의 총감정평가액인 종전자산평가액이 관건이다.

이와관련 신길15구역 일대 부동산개발에 정통한 부동산 개발 전문가는 "국토부와 LH는 2021.6.29자로 권리산정기준일을 정해 거래를 묶고 인위적으로 가격을 낮춘뒤 전체 토지등소유자의 종전자산평가총액을 낮춰서 인위적으로 비례율을 높이는 방식을 동원했다. 이게 바로 개인사유재산권 침해소지가 있는 대목이다"고 설명했다.

일각에선 비례율을 인위적으로 높인 '조삼모사(朝三暮四)' 방식은 토지등소유자를 속이기 위한 기만적인 술책에 불과하다는 지적이다.

왜냐하면 인건비와 자재비 급등으로 공사비 총액이 2배 이상 상승하고 이주비 대출이자 등 제반 비용이 폭증했지만, 정작 서울시내 집값은 2022년 이후 대세하락기로 접어들어 아파트가격이 하락하고 분양가상한제 적용도 받지못해 분양수입이 예전에 비해 여의치 않기 때문이다.

한마디로 총비용은 이미 2배 이상 급증한 반면, 총수입은 오히려 줄어들 공산이 크다는 것이다.

이와관련 또 다른 도시정비업체 관계자도 " 신길15구역 총 2300세대중 900명이 조합원 우선공급분이고, 일반 공공분양분이 480호(60%)~937호(80%)이며, 임대는 최대 40%인 920세대까지 공급물량이 가능한 상황이라면, 이 정도 일반분양분으론 200% 비례율이 나오는 사업성을 맞출 수 없다"고 밝혔다.   

게다가 감정가 대비 2배 이상 보상비를 책정하여 현금청산자가 급증하면 이 또한 사업성을 악화시켜 비례율을 떨어뜨리기 때문에, 결국 비례율 상승분을 다시 상쇄시켜 높은 보상가는 현실적으로 반영될 수 없는 '주민기만책' 에 불과하다는 주장이다  

즉, 2배 이상 부풀려 과다하게 책정한 보상가로 현금청산 지출요인이 발생하게 되면, 사업성 지표인 비례율은 100% 이하로 떨어져 사업성이 없게된다.

결국 토지등소유자의 권리가액은 자신의 종전자산가치액이 오르더라도 조합전체의 종전자산 평가총액이 같이 증가되므로 비례율이 하락하여 상쇄되며 권리가액은 큰 차이가 없게되고 분담금도 변동이 없게된다.

따라서 신길15구역과 같이 사전에 토지등소유자 재산을 수용하면서 보상가를 책정한 경우, 비례율을 정확히 산출할 수가 없다.

이 때문에 종전자산가액이나 총수입과 총지출 등을 반영한 사업성 지표인 비례율에 대해선 신길15구역 해당 설명회 자료에 아예 언급조차 없다. 비례율이 설명회 자료에 들어가면 종전자산가액을 두 배 부풀린 게 사업성악화 지표로 반영돼 보상가를 부풀린게 탄로나기 때문이다.

문제는 현재 신길15구역은 예비지구지정으로 묶여있다보니 매매자체를 할수 없기 때문에 매매시세를 파악조차 할수 없지만 인근 지역에서 LH가 동일한 사업설명회에서 밝힌 종전자산가치액과 2배 정도 차이가 난다는 점.

인근 LH가 사업시행 예정구역인 공공재개발 후보지인 신길1구역에선 아파트 가격이 최고절정기인 2021.6.11 LH가 주관한 사업설명회서 발표된 자료에 따르면, 신길1구역의 대지면적 평당 감정가액은 약 2369만원 수준이고 현재는 2021년 대비 공시지가가 15% 이상 하락한 상황을 감안하면 평당 2천만원 안팎의 금액이다.

2천만원 수준의 신길1구역 종전자산평가액에 2021년 당시 신길1구역 추정비례율 120%를 감안하더라도 감정가가 높은 인근 신길1구역과 비교하면 신길15구역은 종전자산가액을 거의 두 배이상 가격을 부풀려 보상가를 책정한 것이다.

실제로 신길15구역 도심공공복합사업과 인근공공재개발 후보지인 신길1구역은 현재도 토지등소유자 자격이 승계되기 때문에, 자유롭게 매매가 가능함에도 불구하고 집주인들이 2천만원 수준에 부동산에 내놔도 현재도 매매가 전혀 이뤄지지 않고 있다.

이렇게 각 개인들의 종전자산가치액을 2배 정도 억지로 부풀린다면, 사업성 지표인 비례율도 절반이상 낮아지고 게다가 최근 인건비와 공사비 급증으로 사업비가 늘어나면 현재로선 사업성을 도저히 맞추기 힘들다는게 업계 전문가들의 주장이다.

이와관련 신길15구역 도심복합사업 반대 위원회 조귀행 회장은 본보와 만나 " 2023.6.14 사업설명회에서 나온 보상가액이 사실이다면 내 집을 당장이라도 팔 용의가 있으니 LH에 공증을 써달라고 요구했지만, LH는 추정치에 불과하고 언제든지 바뀔수 있다고 말바꾸기를 하면서 책임지지 못할 말만 남발하고 있다"며" "LH는 신뢰할 수 없는 자료로 주민들을 속이고 있다"고 맹비난 했다.