광명7구역 공공재개발 반대인사들의 행보가 예사롭지 않다.

서울이 아닌 경기도 광명에서, 지난달부터 공공재개발 반대시위를 주도하고 있기 때문이다.

지난달 11월, 아침 8시 광명시 광명사거리 전철역에서 모여 버스로 경기도 수원에 위치한 경기도시주택공사(GH)를 항의 방문 시위를 벌였다.

이어 12월에는 광명시청 앞에서 광명시의 공공재개발 정책 철회를 촉구하는 사생결단(死生決斷)항의집회를 잇따라 개최했다. 

광명사거리 전철역이 위치한 광명사거리 일대는 과거 뉴타운으로 지정돼 재정비 사업을 추진한 지역들이다. 그 중 일부지역의 경우 재개발에 성공하여 아파트단지로 변모한 지역이 있는 반면, 광명7구역처럼 아직도 재개발이 여의치 않은 상황에 처해 있는 지역들도 있다.

흔히 광명시 등 정부나 지자체가 특정지역을 공공재개발 후보지로 선정한 이유로 과거 민간재개발에 실패한 사례라는 점을 그 이유로 꼽는다.

즉 토지등소유자들로부터 민간재개발 조합설립에 필요한 3/4 (75%)동의율을 걷기힘들다보니, 2/3(67%) 동의율만 필요한 공공재개발을 해서라도 기어코 재개발을 하겠다는 지자체 방침이 내심 자리잡고 있다.

그런데 문제는 민간과 공공간 단순 동의율 차이에 있는 것이 아니다.

동의율에 함축된 본질적 의미를 봐야 한다. 그런데도 광명시나 서울시나 영등포구청 등 주요 지자체가 단순히 3/4 동의율을 맞추기 힘드니, 2/3 동의율만 갖고 공공재개발로 대체하여 개발하겠다는 발상 자체가 문제의 핵심이다.

4명중 3명이 동의한 재개발 사업과 3명중 2명이 동의한 재개발 사업은 본질적으로 다르다.

처음에는 동의율이 낮은 공공이 빠른 것처럼 보이지만, 결국은 동의율이 높은 민간이 빠를 수밖에 없다는 게 수 년간 재정비현장을 취재한 筆者가 내린 최종결론이다.

동의율은 궁극적으로 향후(向後) 사업속도와 직결된다.

3/4 동의율은 아무래도 반대이견이 적다보니 향후에 사업속도를 낼 수 있다. 반면 2/3 동의율은 당장에 출발은 빠를 수 있지만 1/3 반대인사들의 눈치를 보다보니 사업진척이 더딜 수밖에 없다.

설령, 당장 2/3 동의로 사업시행자를 지정하여 사업이 출발한다치더라도 3명중 1명이 반대하는 공공재개발 사업은 순항할리 만무하다. 

사업단계마다 각종 법적시비가 붙을 수밖에 없으며, 여차하면 소송전(訴訟戰)으로 비화되어, 그간 노력이 물거품이 될 수밖에 없다는 사실을 간과해선 안된다.

무엇보다 민간재개발과 공공재개발의 성격과 본질적 차이를 규정한 <도시 및 주거환경정비법>의 입법취지를 망각해선 안된다. 

현행 민간재개발과 공공재개발의 성격과 사업시행자 지정요건 대한 규정, 즉 조합설립, 공공사업시행자 지정요건, 그리고 신탁사 지정요건에 관해선 <도시 및 주거환경정비법> 25조와 26조, 그리고 27조에 각각 규정돼 있다.

<도정법>에서 정한 위 조항들의 입법취지와 본질적 의미를 살펴보면, 재정비사업은 조합설립을 통한 민간재개발이 원칙이며, 공공재개발은 천재지변 등 예외적이고 특수한 상황에서 정부나 지자체가 주도적으로 선택하는 예외적인 사업방식이라는 것을 알 수 있다.

한마디로 <도정법> 해당조항 입법취지는 재개발 등 재정비사업은 주민들이 직접 조합을 설립해 추진하라는 것이고, 필요하다면 공공이나 신탁에서 지원하라는 것이다.

따라서 토지등소유자 결사체인 조합(組合)의 '상부상조(相扶相助)' 정신이야말로 '재개발 사업 성공을 위한 근간(根幹)' 이다.

그럼에도 불구하고 문재인 정권은 지난 2020년 부동산가격을 잡는데 실패하자, 이를 만회하기 위한 수단으로 LH 등 공공(公共)을 동원해 주택을 확대공급하여 집 값을 낮추기 위한 공공재개발 사업을 급조하여, 관련조항을 입법(立法)ㆍ개정(改正)하였는데, 이는 해당지역 재산권 소유자인 토지등소유자의 협조가 전제되지 않으면 오히려 부작용으로 인해 실패(失敗)로 귀결될 수밖에 없는 한계를 지닌 임시변통(臨時變通)적인 정책수단 이었다.

특히 도정법 26조에서 정한 토지등소유자들이 LH 등을 공공의 사업시행자를 지정하기 위해선 '토지등소유자의 LH등 사업시행 공공기관에 대한 신뢰'(信賴)가 전제되야만하지만 현실은 정반대다.

LH 직원들의 부동산 투기와 순살아파트 사건으로 공공기관의 신뢰는 무너졌고,  공익을 빙자(憑藉)하여 사익을 추구하는 표리부동(表裏不同)한 집단으로 낙인찍혔다. 

게다가 2021년 말을 고점(高點)으로 부동산경기가 급락하고, 주택구매 수요가 급감하여 최근에는 오히려 아파트가격이 폭락하고 부동산시장에 매물로 나온 주택이 차고 넘쳐난 상황에 처해있다.

그럼에도 불구하고 광명시와 영등포구 등 상당수 도심공공주택복합사업이나 공공재개발 현장에선 공공기관의 이익을 위해 토지등소유자의 의사를 억누르고 권리를 침해한 일들이 일상화되고 다반사로 벌어지고 있는 상황이다. 

우파(右派)정부인 윤석열 정권과 좌파(左派)정부인 문재인 정권의 경제방침은 근본이 다르다.

가장 큰 다른 요인은 다름아닌 경제성장을 견인할 시장의 주체가 민간(民間)이냐, 공공(公共)이냐에 있다. 이는 해당 정부의 성격을 규정짓는 가장 큰 차이점이다.

한마디로, 공공을 선호한 정부는 좌파정부이고, 민간을 선호한 정부는 우파정부다.

윤석열 정부는 과거 좌파정부의 잘못된 부동산 정책으로 수혜자가 되어 탄생된 정부다. 그런만큼 잘못된 부동산 정책을 수정하고 그로인해 피해받은 국민들의 한(恨)을 풀어줄 의무가 있다. 

이는 다름아닌 자유경제시장의 기능과 역할을 존중하고 순응하는 것이다. 부동산 시장도 마찬가지다.

그렇다면 공공재개발을 선택할 것인지, 아니면 민간재개발을 선택할 것인지에 대해선 해당지역 토지등소유자의 자유로운 의사와 선택에 맡겨야한다.

그럼에도 불구하고 서울, 경기 대부분 도심공공주택복합사업지역이나, 공공재개발 후보지에서 LH 등 공공기관이 OS들을 직접 동원하거나 뒤에 숨어서, OS들을 통해 감언이설(甘言利說)로 나이든 토지등소유자를 꼬셔서 이른바 '셀프(SELF)동의서'를 받아낸다.

공공이 사업시행자가 되기 위해 공공이 동원한 OS들이 공공찬성 동의서를 걷는다?

그야말로 '추잡한 행태'라 하지 않을수 없다.

심지어 신길1구역에서 OS들이 토지등소유자 대신 가족들이 대신 지장날인을 위조해서라도 동의서를 받아내기 위해 감언이설 통화내용이 주민들에게 적발되어 영등포구청에 위조 증거로 제출될 정도다.

이 모든게 주민들과 토지등소유자의 자유로운 의사표현을 침해하는 중대한 범법행위지만 애써 모른체 한다.

그나마 다행인 것이 시장경제 수호자인 <국민의 힘> 유경준 국회의원이 LH등 공공기관의 이런 추악한 행태를 국감을 통해 적발하여, 철퇴를 가한다고 한다.

소위 "민간을 통한 경제성장을 추구하는 윤석열 정부와 오세훈 서울시" 라고 칭한다.

그렇다면, 적어도 이 두 분이 집권시기에선 국민들 세금으로 먹고사는 공공기관이 나서서 OS들을 동원하여 공공찬성 '셀프(SELF)동의서'를 징구하는 추악한 행태는 더 이상 묵과해선 안된다.

이런 추악한 공공기관이야말로 진짜 '공공(公共)의 적(敵)'이기 때문이다.