(데일리저널=편집부)신길1구역 등 공공재개발이 추진되는 지역에서 사업성이 부족해 원주민들의 추가분담금이 2배 이상 폭증해, 사업추진이 더 이상 진행되기 힘들 것이란 관측이다.

실제로 신길1구역은 공공재개발 찬성동의서가 67%에 훨씬 못미친 60%대에 머물어 더 이상 사업추진이 힘들더보니 영등포구청과 서울시에서 공공재개발 후보지 선정된지 3년 시점인, 2024년 3월중에 공공재개발 후보지 해지를 해야한다는 여론이다. 

1차 공공재개발 후보지(정비구역 지정된 8곳 포함)의 경우 서울에서만 총 24곳에 달하는데, 이들 후보지는 모두 2021년 3월 30일 이전에 선정된 지역들이다. 

문제는 2022년부터 부동산 하락이 본격화되고 매물이 쌓이고, 향후 10년간 부동산 대세 하락기로 불황이 장기화되면서 2020년 당시 문재인 정권이 도입한 공공재개발 도입취지가 무색해졌다는 점.

특히 러시아- 우크라이나 전쟁 발발이후 급등하기 시작한 공사비가 최근에는 평당 850만 수준에 육박하고, 향후에는 1천만원 수준에 이를 것이란 전망치가 나오면서 공공재개발 사업추진은 현실적으로 힘들다는 전망이 지배적이다. 

공사비 급등에 따라 2021년도에 사업설명회를 가졌던 1차 공공재개발 후보지 대부분이 평당 500만원대 공사비 산출을 근거로 사업성 지표인 비례율을 산출하였지만, 공사비가 2배 가까이 육박함에 따라 비례율도 90% 이하로 급락하면서, 사업성 역시 전면적인 수정이 불가피해졌다.

여기에 LH등 사업시행자에 지불해야 할 수백억원대 수수료까지 감안하면 주민들의 부담액은 더 늘어난다.

이에 따라 공공재개발 후보지내 감정평가액이 낮은 작은 평수 단독주택이나 빌리소유자 대부분은 '지분형주택' 등을 선택할 수밖에 없어, 공공재개발로 인해 '집주인'에서 '임차인 세입자'로 전락할 수밖에 없다는 전망이다.

실제로 2021년 6월 신길1구역 공공재개발 사업설명회 당시 LH가 추정한 신길1구역의 일반분양가는 3.3㎡ 기준 3,343만원 수준이다. 전용 59㎡의 예상분양가는 8억4,000만원, 전용 84㎡는 10억8,500만원이다. 

토지등소유자의 분양가는 전용 59㎡ 7억1,400만원, 전용 84㎡ 9억2,200만원이 될 것이란 예상이 나왔다. 

당시 공사비는 1坪당 500만원대를 산정하여 분양가를 산출했지만, 지금 최하 공사비 8백만원대를 가정하면 토지등소유자의 추정 분담금은 전용 59㎡가 10억원대,  전용 84㎡의 겅우 14억원대에 육박해, 토지등소유자들이 최소 수억원대 공사비를 추가로 부담해야 한다. 만약 향후 1천만원대 공사비를 산정하면 주민들의 부담금은 훨씬 더 늘어난다.

신길1구역내 최신 빌라단지 평균 평가액이 약 4억원대 라는 점을 감안하면, 이들이  전용 59㎡(25평형) 입주하려면 6억원의 추가분담금을 내야하고, 전용 84㎡(32평형)에 입주하고자 한다면 10억 이상의 추가분담금을 지불해야만 입주가 가능하다.

하지만 대다수 토지등소유자가 수억원대 추가분담금을 지불할 자금여력이 없으며 대출금리 인상으로 자금조달도 힘들어, 그나마 아파트에 입주하기 위해선 '임대아파트'나 '지분형주택'을 선택할 수밖에 없다는 것이다.

이럴경우 신길1구역의 경우 당초 예상과 달리 약 1470세대 아파트중 절반에 가까운 600세대 이상의 세대수가 임대아파트로 구성돼 사실상 임대아파트단지가 될 것이며 추가부담금을 감안하여 아파트세대 구성도 다시 25평형 이하 소형평수 위주로 재편될 것이나, 토지등소유자의 부담은 두 배 이상 폭증해 결국 주민들의 반대로 사업추진이 어렵다는 게 전문가들의 한결같은 견해다.

부동산 전문가들은 공공재개발의 도입시기와 취지는 부동산 폭등기에 유효한 정책이지, 지금처럼 부동산 하락기에는 토지등소유자들이 손해보는 정책이라 사업추진의 실효성이 떨어진다는 점을 지적하고 있다.

실제로 전국 곳곳 정비사업장에서는 잡음이 끊이지 않고 있다. 금융비와 공사비 급등으로 조합원 분담금 부담이 증가했고, 이 과정에서 내부 갈등까지 이어지는 상황이다.

10일 건설업계에 따르면 현대건설은 2022년 10월부터 1년 2개월가량 진행해온 서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 공사를 지난 1일 전면 중단했다. 대조1구역 조합으로부터 1800억원가량의 공사비를 받지 못했다는 이유에서다. 일일 공사비로 따지면 대략 4억816만원이다. 공사가 미뤄지면서 가구당 평균 1억5000만원가량의 추가 분담금이 나올 수 있다는 관측도 제기된다.

대조1구역 공사 대금 미납은 조합 지도부 갈등에 따른 것이다. 일반적으로 재개발 조합의 경우 사업 초기에 일반분양을 진행해 공사비용을 충당한다. 하지만 대조1구역 조합은 지난해 11월 기준 22%의 공정률에도 일반분양을 진행하지 못했다. 조합장 선출과정에서 조합장의 직무가 정지되면서 지난해 2월부터 운영이 제대로 이뤄지지 않아서다.

서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트 재건축 현장에서는 조합과 시공사간 공사비 갈등이 감지되고 있다. 지난달 26일 조합은 임시총회를 열고 총 공사비를 7947억원에서 1조4492억원으로 인상하기 위한 ‘공사계약 변경 약정서(2차)’ 안건을 상정했다. 한국부동산원에 공사비 검증 의뢰 금액을 확정하기 위한 절차였다. 하지만 조합원 과반수 이상의 반대로 부결됐다.

시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 작년 10월 조합측에 설계변경과 문화재 발굴, 원자재값 인상등을 이유로 3.3㎡당 889만원으로 공사비 증액을 요청했다. 공사 기간도 5개월 연장할 것을 요청했다. 아파트 준공예정일은 2025년 6월이었다. 조합은 2021년 3.3㎡당 510만원에서 665만원으로 1차례 공사비를 인상했기 때문에 추가 인상은 할 수 없다고 맞서고 있다.

서울 노원구 상계재정비촉진구역(뉴타운) 최대어인 상계2구역 관리처분계획안은 부결됐다. 정비업계는 관리처분계획안 부결 배경으로 조합원 분양가를 꼽았다. 조합원 분양가가 예상보다 비싸게 책정되면서 분담금이 높아졌기 때문이다. 

정비사업을 위한 비용도 커졌다. 2021년 예상됐던 조합원 분양가는 전용 59㎡, 전용 84㎡ 각각 약 5억5000만원, 7억7000만원이었다. 하지만 현 시점 각각 약 6억8000만원, 9억2000만원으로 올랐다. 공사비 급증과 금리 인상에 따른 총사업비가 늘면서 분양가가 오른 것이다.

신길1구역에서 민간재개발 추진에 앞장선 박선미님은 이와관련 "신길1구역은 공공재개발 사업시행자 지정 동의율이 60%선에서 머물고 있어, 더 이상 사업추진도 힘들지만 빌라소유자들을 임차인으로 전락시키는 공공재개발 굴레에서 벗어나 모아타운 등 민간재개발을 추진하기 위해선 공공재개발 동의서 철회가 시급하다"며 주민들에게 동의서 철회를 당부했다.