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[임양택 교수 칼럼]가계 부채급증과 부동산 경기 활성화는 亡國의 첩경이다.<3>
임양택 한양대 경제금융대학 교수 | 승인 2016.11.06 22:12

그렇다면, 한국정부의 대책은 무엇인가? 2016년 8월 25일 정부가 제시한 ‘가계부채 관리 대책’(사실상, 부동산 경기 부양 대책)을 보면 분양권 전매 제한, 중도금 집단대출에 의한 총부채상환비율(DTI) 적용 등과 같은 주택 대출 억제 대책이 모두 빠져있다.

물론, 가계부채가 급증하더라도 2% 저성장으로부터 빠져나오기 위해 부동산 경기 진작이 필요하다는 정부의 고육책임을 짐작할 수 있다. 그러나 상기의 정책은 ‘저성장의 늪’으로 빠져 나오겠다는 정책 목표가 ‘가계부채의 늪’으로 빠져 더욱 더 ‘저성장의 늪’으로 빠진다는 것을 간과한 무지의 소산이다. 왜냐하면 빚더미에 빠진 가계는 소비를 줄일 것이며, 이에 따라 기업의 매출과 투자는 더욱 더 감소될 것이며, 따라서 내수가 더욱 더 침체될 것이기 때문이다.

잠시 회고해 보면, 최경환 전(前) 경제부총리가 총선을 앞두고 2014년 7월 DTI(총 부채 상환 비율)과 LTV(담보 인정 비율) 완화 등을 통해 가계 대출을 확대하는 경기 진작 정책에 시동을 걸었었다. 이어서 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 2015년 4월 국토교통부 장관이었을 때 당초 7월 말로 종료 예정이었던 주택 담보 인정비율(LTV)과 총 부채 상환비율(DTI) 규제 완화를 연장했었다. 또한, 2016년 7월 김호인 국토교통부 장관이 현재 주택공급 과잉으로 보지 않는다고 딴소리를 했다. 사실, 2016년 상반기 미분양 주택이 6만 가구로 늘었고 2007~2018년 아파트 입주 예정 물량은 1990년대 이후 최대인 70만 가구에 달한다. 2016년 상반기 주택 인·허가(35만 가구)도 35년 만에 가장 많다.

상기의 정황을 살펴보면, 국토교통부가 가계부채의 급증과 부동산 경기 과열의 주범인 것을 알 수 있다. 이 주장은 전체 가계부채의 54%가 주택 담보 대출이라는 사실로 입증될 수 있다. 국토교통부는 가계부채 급증 요인이 주택 담보 대출이 아니라고, 주택 담보 대출 자금이 생활비로 사용되는 경우가 전체 중 12.1%라고 각각 항변한다. 이것은 실로 궁색한 억지이다.

2016년 1분기 증가한 총 가계부채 20조 6천억원 중 주택담보 대출 증가분 13조 7천억원이 67%를 차지했다. 그 원인은 여신 심사 가이드라인의 적용을 받지 않는 집단대출(아파트를 분양할 때 주로 국토교통부 산하의 주택도시보증공사나 금융위원회 산하의 주택금융공사 등으로부터 보증서를 받아 은행으로 부터 중도금을 빌린 후 계약자에게 연결해주는 대출)이 소득과 관계없이 한꺼번에 대출이 이루어졌기 때문이다. 특히 주택도시보증공사(HUG)는 보증금액 3억 원, 보증횟수 1인당 2건으로 제한하고 있는 반면에 유독 집단대출 (중도금 대출) 보증에는 제한이 없다. 2015년 말 여신심사 가이드라인 (분할상환·고정금리 유도)의 적용에서 집단대출이 제외된 것도 같은 맥락이다. 2016년 1분기 집단대출은 5조 2040억원으로 동 기간 주택 담보대출 9조 6000억원의 절반이 넘는다. 만약 투자용도로 집을 분양받은 소유자가 입주자를 구하지 못하게 되면 대출금을 상환할 수 없게 된다. 은행은 공공기관들의 보증서만 믿고 아파트 계약자의 소득 등 상환능력을 고려하지 않는다. 이 결과, 2016년 5월 말까지 새로 분양된 주택은 14만 3000채로 분양 물량이 사상 최대였던 2015년 같은 기간과 비슷한 수준이다.

여기서 유의할 것은 일치단결하여 현안문제를 공동으로 타결해야할 정부 부처끼리도 가계부채의 급증과 부동산 경기 과열에 대한 처방을 두고 분열되고 있다는 점이다. 즉, 금융위원회와 한국은행은 가계부채 증가의 핵심인 부동산 전매 제한 강화를 주장하는 반면에 국토교통부는 부동산 경기 악화의 부작용을 이유로 상기의 주장을 완강히 반대하고 있다. 사실, ‘집단 대출 보증’이라는 동일한 상품을 취득하는데 있어서 2개 주최; 주택도시보증공사와 주택금융공사가 서로 다른 관리·감독을 한다는 자체가 비정상적이다. 모름지기, 금융위원회의 주택금융공사가 상기 보증·심사업무를 통합해 관할하는 것이 합리적이다.

특히, 2016년 아파트 분양 시장이 이상 과열되고있다. 단기 전매, 미(未)등기 전매, 다운 계약서, 청약통장의 웃돈거래 등의 탈·불법이 자행되고 있다. 그 원인 제공자는 바로 정부다. 정부는 2014년 청약관현 각종 규제룰 모두 풀어줬다. 예로서 청약 1순위 자격을 청약통장 가입 후 24개월에서 12개월로 완화해주고 여신심사 가이드라인에서 집단대출(중도금 대출)을 제외시켰다. 이 결과, 계약금만 물고 분양권을 무제한 살 수 있게 되었다. 게다가, 분양권은 취·등록세 부과 대상이 아니다. 아마도 정부가 경기를 살리려고 분양 시장의 탈·불법을 눈 감아 주고 있는지도 모른다. 한걸음 더 나아가, ‘빚내서 집사라’고 채근하는 듯 하다. 내년 말 대통령 선거가 치뤄지니 그럴 수밖에 없을 것이다.

 

임양택 한양대 경제금융대학 교수  limyt@hanyang.ac.kr

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